Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Перспективы американской экономики в разрезе строительства недвижимости

Одной из наиболее важных отраслей экономики США является строительная. Непосредственно в секторе строительства жилой недвижимости занято относительно мало людей, около 550 тыс. Однако отрасль имеет огромный мультипликативный эффект, строительство требует массу материалов, что стимулирует производство широкого спектра товаров. Продажи требуют услуг всевозможных риэлторов, специалистов кредитного рынка и т.д., количество которых заметно сократилось в кризис, равно как и самих строителей:


Кроме того, купленная недвижимость требует, как правило, приобретения всевозможной мебели, а также повышает доходы компаний предоставляющих коммунальные услуги. Таким образом, можно предположить, что восстановление экономики примет довольно бурный характер именно в тот момент, когда рынок недвижимости выйдет из нынешнего депрессивного состояния. Согласно некоторым исследованиям, количество закладок новых домов в основном зависит от следующих факторов:

1) Цен на недвижимость (реальных)
2) Стоимость ипотеки (ставка кредита на 30 лет)
3) Количества домов выставленных на продажу

Моделирование методом множественной регрессии показывает, что все три компонента статистически значимые:


Читать далее...

Падение цен на недвижимость и потребление в США

Мне бы твои пули,
Переплавить в струны,
Может быть, другая песня,
Получилась бы...


Забавы. Мумий Тролль.

 
Долг возник за счет стимулирования спроса. То есть домохозяйства каждый год получали кредитов больше, чем в предыдущий. И за счет этой разницы увеличивали свой спрос. При этом перед кризисом в 2007 году эта разница достигла 1,5 трлн долл. в год.

Этот миф упорно кочует по умам интернета и выкорчевать его из коллективного сознательного не представляется возможным. Однако вода камень точит, разбираемся с долгами и спросом конкретно.

Прежде всего, посмотрим вот на этот график. Тут красная линия показывает индекс цен на недвижимость, а синяя долги населения:


Наблюдается некоторое сходство в динамике, не правда ли? Очевидно, что если дом подорожал в 2 раза, то и кредит на его покупку придется брать в два раза больший. Иными словами, далеко не весь долг шел на стимулирование спроса, значительная часть лишь отражение факта подорожания жилья. Естественно, это сложный комплекс процессов и в свою очередь доступность кредита (и как следствие возможность купить недвижимость) определенным образом повлияла на рост цен. И величину этого добавочного спроса можно оценить через динамику количества продаж новых домов. Красная линия - количество проданных домов за средний месяц в году (т.е. нужно умножать на 12), синяя линия то же самое с поправкой на прирост населения (т.е. продажи per capita):
Collapse )

Омерико опасносте. Долги их тяжкие. Часть первая. Домохозяйства.

Пожалуй, нет темы популярнее, в околоэкономическом рунете, чем тема долгов США. Надо признаться, что и меня они волнуют гораздо больше, чем российские, китайские и какие бы то ни было еще.  

Расставим, так сказать точки над "е" и посмотрим, как обстоят дела с этим вопросом. Начнем с самой многострадальной группы - домохозяйства. Синяя линия - долг относительно доступного дохода. Черная - доля персональных расходов от ВВП:  
 



Напрашивается предположение, что этот рост потребления тесно связан с кредитом. Однако тут вот что бросается в глаза, самый пик долга - первая половина 2000-х, не сопровождалась ростом потребительских расходов. Поэтому давайте разберемся со структурой долга. Как известно, почти весь прирост задолженности шел за счет ипотеки (не буду приводить график, чтобы не перегружать пост картинками, их и так будет много). И так как речь зашла за ипотеку, присмотримся повнимательнее к процессам происходящим с ценами на жилье. Collapse )

Японский опыт (полная версия)

Решил не писать отдельно продолжение про Японию, а разместить все вместе. Кто читал первую часть, просто листайте до середины.  

--------------------------------------------------------------------------

Япония 90-х, это один из немногих прототипов происходящего в США (пузырь на рынке недвижимости, обширное государственное стимулирование, QE и т.д.). Поэтому имеет смысл проанализировать, в чем заключаются сходство и отличие происходившего ранее и того, что происходит сейчас. 
 
В обоих случаях проблемы начались с пузыря. Посмотрим динамику цен в реальном выражении:

Сразу два интересных момента. В Японии пузырь был более выраженным и падение иного характера (кстати, оно длится до сих пор, и цены сейчас достигли уровней 1976 года). Если американская недвижимость на четвертый год от пика показывает признаки стабилизации, то в Японии цены на четвертый год падали с ускорением.

Чтобы понять всю степень маразма, охватившего страну восходящего солнца, интересно сравнить динамику не в среднем по стране, а по самым крупным "зонам". В Японии это шесть крупнейших city areas, а в США возьмем индекс case-shiller-10-composite (10 крупнейших городов):  
 

Collapse )

Японский опыт

В результате общения с комрадом 271200 за Японию, и перепрочтением весьма занимательного пересказа книги Ричарда Ку (большое спасибо illashenko), захотелсь покопаться в японской статистике самостоятельно. Все-таки это один из немногих прототипов происходящего в США (пузырь на рынке недвижимости, обширная госпомощь, QE и т.д.). Мне даже стыдно как-то стало, что я до сих пор манкировал сие (о, какое слово знаю! пригодилось, наконец-то :))). Надо, конечно, разбираться. Начнем с начала - с пузыря.

Посмотрим динамику цен в реальном выражении:


Сразу два интересных момента. В Японии пузырь был попузырстее. И падение цен в Японии было иного характера (кстати, оно длится до сих пор и цены сейчас достигли уровней 1976 года). Так вот, если американская недвига на четвертый год показывает признаки стабилизации, то в Японии цены на четвертый год от пика падали с ускорением.

Чтобы понять всю высоту маразма, охватившего страну восходящего солнца, интересно сравнить динамику не в среднем по стране, а по самым крупным "зонам". В Японии это шесть крупнейших city areas, а в США возьмем индекс case-shiller-10-composite (10 крупнейших городов):
Collapse )